Foi publicado no dia 10 de janeiro de 2022 a Lei n.º 8/2022 que vem alterar o regime vigente nos termos do Código Civil, Código de Notariado, assim como o Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de outubro, regime este existente há mais de vinte anos, denotando cada vez mais a necessidade de atualização face à realidade que hoje existe e complexidade com a qual nos debatemos.

Do ponto de vista das assembleias de condóminos, definiram-se novas regras as quais respondem às necessidades provocadas por momentos de restrições à circulação de pessoas, como o momento que vivemos. Simplifica-se, assim, a forma de convocar as assembleias e o respetivo funcionamento, a saber:

– Convocatória: para além da carta registada, passa a ser possível convocar a assembleia por meio de correio eletrónico para os condóminos que manifestem essa vontade em assembleia de condóminos realizada anteriormente, devendo tal manifestação de vontade ficar lavrada em ata, com a indicação do respetivo endereço de correio eletrónico. A nova regra impõe ao condómino o dever de enviar recibo de receção do respetivo email convocatório (artigo 1432.º);

– Funcionamento: passa a ser possível realizar a assembleia de condóminos por meios de comunicação à distância, preferencialmente por videoconferência. Será assim sempre que a administração do condomínio o determine ou a maioria dos condóminos o requeira, desde que todos os condóminos tenham condições, por si ou porque a administração do condomínio isso assegurou, para participar na assembleia por meios de comunicação à distância. Caso contrário, a assembleia terá que ser presencial (artigo 1.º-A do DL n.º 268/94 de 25 de outubro).

O legislador vem, ainda, consagrar que “…as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e relativas ao pagamento de serviços de interesse comum são da responsabilidade dos condóminos proprietários das frações no momento das respetivas deliberações, sendo por estes pagas em proporção do valor das suas frações”. Não restam, assim, dúvidas de que é sobre quem é proprietário das frações, no momento das deliberações que aprovam tais despesas e encargos, que reside a responsabilidade pelo pagamento. Por outro lado, o legislador veio também consagrar no novo artigo 1424.º-A que “a responsabilidade pelas dívidas existentes no momento da alienação da fração é aferida em função do momento em que a mesma deveria ter sido liquidada…”, devendo o administrador de condomínio emitir declaração escrita da qual conste o montante de todos os encargos de condomínio em vigor relativamente à fração, bem como das dívidas existentes. Este documento passa, assim, em princípio, a constituir documento instrutório obrigatório da escritura ou do documento particular autenticado (DPA) de alienação da fração.

Em relação ao administrador do condomínio, este vê os seus poderes-deveres reforçados com a presente alteração. Desde logo, resulta claro que o administrador deve instaurar a ação destinada a cobrar as quantias em divida pelos condóminos e deve fazê-lo dentro de determinado prazo. Segundo o artigo 6.º, n.º 5, o administrador deve apresentar a indicada ação judicial no prazo de 90 dias a contar da data do primeiro incumprimento, não necessitando, por isso, de autorização ou qualquer deliberação da assembleia de condóminos para o fazer, desde que o valor em dívida seja igual ou superior ao valor do indexante dos apoios sociais do respetivo ano civil. Só assim não será se a assembleia deliberar em sentido contrário.

Ademais, passam a estar abrangidos pelo título executivo os juros de mora, à taxa legal, da obrigação dele constante, bem como as sanções pecuniárias, desde que aprovadas em assembleia de condóminos ou previstas no regulamento do condomínio.

Mais se informa que o diploma entra em vigor a 10 de abril de 2022.